کد خبر: ۲۱۵۹۱۰
تاریخ انتشار: ۱۲ دی ۱۳۹۷ - ۱۲:۴۰
پیش‌بینی‌های نه چندان خوشایند از بازار ارز، عامل مهمی است که تا حدود زیادی قیمت ها را تحت تاثیر قرار خواهد داد. اگر دوباره شاهد جهش یا حتی افزایش تدریجی قیمت ارز باشیم تاثیرات تورمی را بر قیمت ملک در کوتاه مدت و بلندمدت خواهیم داشت. در این میان باید توجه داشت با توجه به سایر عوامل دخیل در بازار مسکن این افزایش قیمت لزوما معاملاتی نخواهد بود و حتی ممکن است همراه با یک رکود تومی در حوزه مسکن مواجه شویم.
اعتدال، رضا ملکی؛ میانگین قیمت مسکن در تهران در آذرماه امسال ۹ میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته ۹۱.۸ درصد افزایش یافته است.

بانک‌ مرکزی تازه‌ترین گزارش خود را از تحولات قیمت مسکن در آذرماه سال جاری منتشر کرده که بر اساس آن، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران در آذر ماه سال جاری به ۶۸۰۰ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۶ و ۶۱.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.

افزایش ۹۱ درصدی قیمت مسکن در تهران
بر اساس این گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه سال ۱۳۹۷، ۹ میلیون و ۵۵۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۴.۱ و ۹۱.۸ درصد افزایش را نشان می‌دهد.

همچنین، در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل ۲۱ میلیون و ۸۱۰ هزار تومان به منطقه یک و کمترین آن با چهار میلیون و ۲۰۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است.   این ارقام نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰۵ و ۷۵ درصد افزایش یافته است.

حجم معاملات مسکن
بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در آذر ۹۷ حاکی از آن است که از مجموع ۶۸۱۴ واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا پنج سال ساخت با سهم ۴۳.۴ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند، سهم مذکور در مقایسه با آذرماه سال قبل ۵.۴ واحد درصد کاهش یافته و در مقابل به سهم واحدهای با قدمت شش تا ۱۰ سال و بیش از ۱۵ سال افزوده شده است.

قیمت مسکن از نیمه دوم  سال 1396 تا اوایل پاییز 1397 یعنی تقریبا در یک بازه یک ساله روند افزایشی خود به خود گرفت. روندی که که به دو دلیل کلان باز می‌گردد. 

اولین جرقه افزایش قیمت مسکن بعد از آن زده شد که شورای پول و اعتبار نرخ سود سپرده های بانکی را کاهش داد. این کاهش دستوری سود با این پیش فرض صورت گرفت که نرخ تورم کاهش داشته و لذا با توجه به اینکه نرخ تورم نقطه به نقطه تک رقمی شده است لاجرم باید قیمت سود سپرده ها و تسهیلات کاهش یابد.

همین امر سبب شد تا بسیاری از صاحبان سپرده های کلان اقدام به خارج کردن پول خود و انتقال آن به بازار مسکن نمایند. لذا اولین شوک های قیمتی، پس از برخورد امواج سرمایه‌های سرگردان به ساحل خفته مسکن، در بازار به وجود آمد.

بازار مسکن که پس از یک جهش قیمتی، از سال 91 در یک رکود نسبی به سر می برد، مدت های زیادی منتظر یک بهانه بود تا دوباره افزایش قیمت ها را تجربه کند. در همین زمان، جرقه دوم که ناشی از مولفه های خارجی تاثیر گذار بر اقتصاد است، باعث شعله ور شدن قیمت ها در بازار مسکن شد. 

کاهش ارزش پول ملی و افزایش تا 500 درصدی قیمت ارز در بازارهای داخلی به دو صورت باعث افزایش قیمت ها در بازار مسکن شد. تلاطم چند صد درصدی در بازار ارز که بعضا در یک روز نرخ ها را تا 15 درصد نیز افزایش می داد، از یکسو باعث شد تا فروشندگان و خریداران با هدایت مشاوران املاک، مبنای ارزش گذاری مسکن را اصطلاحا با دلار بسنجند و از دیگر سو سبب افزایش قیمت اقلام مصرفی در صنعت ساختمان به طور مشخص آهن آلات و تاسیسات از شیرآلات گرفته تا آسانسور و سیستم سرمایشی و گرمایشی و ... شده است.

افزایش تقریبا 100 درصدی قیمت مسکن در کلان شهرها و حتی ارقام حقیقی بالاتر، هر چند عده‌ای را مشتاق تر به سرمایه گذاری در این حوزه نمود، اما عملا سبب خروج تدریجی مصرف کنندگان از بازار خرید و فروش ملک شده است. کاهش دو سومی معاملات مسکن بنابر آمار بانک مرکزی و رسیدن آن به ۶۸۰۰ واحد مسکونی که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۶ و ۶۱.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.

از سویی دیگر بسیاری از سرمایه گذارانی که یک شبه راهی بازار مسکن شده بودند، افرادی هستند که منابع مالی غیرضروری خود را مصرف کرده اند. اما اکنون و پس از گذشت چندین ماه و کاهش تقاضا، به منابع نقدی خود نیاز پیدا کرده اند و با اضطراری شدن این وضعت در نزد تعداد افراد بیشتر باید شاهد افزایش عرضه در بازار و روند کاهشی قیمیت در حوزه املاک باشیم.

کاهش قدرت خرید مردم عامل دیگری است که عملا باعث کاهش تقاضا شده است. البته این عامل را باید در املاک ارزان قیمت با متراژهای کم و در مناطق ارزانتر باید شاهد باشیم و بعید است این عامل تاثیر معنی داری در تقاضای بازار در املاک گران قیمت داشته باشد. البته هیمن عامل کاهش قدرت خرید، علامت هشداری به سازندگانی است که خریدار املاک کلنگی هستند و راکد شدن معاملات کلان در حوزه املاک کلنگی را در پی خواهد داشت.

البته پیش‌بینی‌های نه چندان خوشایند از بازار ارز، عامل مهمی است که تا حدود زیادی قیمت ها را تحت تاثیر قرار خواهد داد. اگر دوباره شاهد جهش یا حتی افزایش تدریجی قیمت ارز باشیم تاثیرات تورمی را با ضریبی کسری بر قیمت ملک در کوتاه مدت و بلندمدت خواهیم داشت. در این میان باید توجه داشته باشیم با توجه به سایر عوامل دخیل در بازار مسکن این افزایش قیمت لزوما معاملاتی نخواهد بود و حتی ممکن است همراه با یک رکود تومی در حوزه مسکن مواجه شویم. بدان معنی هرچند قیمت ها افزایشی باشد اما تعداد معاملات کاهشی باشد.

اما به طور کلی می توان گفت در صورت باقی ماندن قیمت دلار در نرخ های کنونی در بلند مدت قیمت مسکن به صورت تدریجی، خود را به سمت بالا و سطح برابری ارز و مسکن در تعادل بلندمدت خود خواهد رسانید. 

بدان معنی که اگر زمانی که دلار 3600 تومان بوده است، قیمت یک ملک مترمربعی 3 میلیون و 600 هزار تومان بوده باشد، هنگاهی که قیمت هر دلار به 11200 تومان برسد، می توان انتظار داشت، در بازه چند ساله و در صورت افزایش قدرت خرید مردم – خروج بازار خرده فروشی از رکود و افزایش دستمزد حقوق بگیران – قیمت این ملک به ازای هر مترمربع به 11میلیون و 200 هزار تومان برسد. و با توجه به اینکه با توجه به آمار رسمی تا کنون قیمت ها 100 درصد افزایش یافته است می توان فرض نمود قیمت ها در بلند مدت نزدیک به 50 درصد قیمت کنونی بازهم افزوده شوند. 


نام:
ایمیل:
* نظر:
تازه‌های کسب و کار
عکس خبری